משכנתא למסורבים

השאיפה לבית חוצה את גבולות המסורת והתרבות בארצנו הקטנה. הצורך בקורת גג ובביטחון שהיא נותנת הוא חלק בלתי נפרד מה-DNA של העם שלנו. חלום הבית הוא דבר אנושי וטבעי, אך המציאות עלולה לתסכל, ולפעמים הדרך להגשמת החלום קשה וארוכה.

מסורבי בנקים יודעים זאת היטב – נכון שקורת גג היא זכותם הטבעית של כל אחד, אך אין הדבר נכון בהכרח לגבי משכנתא. אז למה יש אנשים שמצליחים לקבל משכנתא, ויש כאלה שלא? כיוון שהמוסדות הבנקאיים נדרשים לציית לנוהלי הלוואות מחמירים, ולא כל המועמדים להלוואת משכנתא מצליחים לעמוד בתקנים הנדרשים בהם. במאמר זה נתעמק בגורמים הבסיסיים לסירוב משכנתאות ונבין למה כדאי להיעזר במומחים למשכנתאות בכל מקרה של סירוב בנקים.

 

כשהבנקים אומרים לא

יש סיבות שונות לסירוב הבנקים להלוואת משכנתא, ולעיתים מדובר בשילוב של כמה גורמים יחד. הסיבה העיקרית לסירוב הבנקים היא היסטוריית אשראי לקויה וחוסר יציבות פיננסית של מבקש המשכנתא. לפעמים בנקים מסרבים לתת משכנתא בגלל חוסר איזון בין החוב הצפוי ובין שיעור ההכנסה של מבקש המשכנתא.

אם מבקש המשכנתא לא מצליח להוכיח יציבות תעסוקתית, הבנק יהסס להסתכן במימון הנכס. חשוב לזכור שהבנקים נדרשים לעמוד בנהלים מחמירים כדי להימנע מהפסדים אפשריים וכדי להגן על עצמם ועל הפעילות העסקית שלהם. ולכן כשהבנקים אומרים לא, הם בדרך כלל עושים זאת בגלל סיבות הגיוניות שמגינות לא רק עליהם אלא גם על מסורבי בנקים בעצמם.

 

למצוא פתרונות מיוחדים

אם אתם מסורבי משכנתא, ודאי תשמחו לדעת שלא מדובר בסוף פסוק. אפשר למצוא פתרונות יצירתיים גם אם הנסיבות הפיננסיות שלכם לא מזהירות, וגם אם קיבלתם תשובות שליליות מהבנקים המובילים. אף על פי שתשובה שלילית מהבנק עלולה להרגיש כמו מכשול בלתי עביר, יש חלופות שהן בגדר פתרונות מיוחדים, ואפשר למצוא אותן בעזרת מומחי משכנתאות מנוסים. בהמשך המאמר נתעמק במערך הפתרונות המיוחדים העומדים לרשות מסורבי משכנתא ונשפוך אור על גישות חדשניות בתום המשכנתאות ובתחום פתרונות משכנתא למסורבים ועל הפעולות לסלילת הדרך להגשמת חלום הבית.

 

קיבלתם סירוב מהבנק? משכנתא למסורבים

הדינמיקה של סירוב משכנתא

האור הירוק הראשוני – סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני

זה שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק, עדיין לא אומר שהאור הירוק ההתחלתי יישאר בתוקף לתמיד. הבנק יכול לסרב למשכנתא גם אם לכאורה נראה שכל התנאים כשרים לכך וגם אם ניתן לכם אישור עקרוני. ויש לכך כמה סיבות. הסיבה העיקרית של סירוב משכנתא לאחר אישור עקרוני היא שינוי שחל בנסיבות הפיננסיות של המבקש מהרגע שהאישור העקרוני ניתן ועד לחיתום הסופי. דוגמאות לשינוי בנסיבות פיננסיות הן פיטורין, הרעה בתנאי עבודה, צבירת חובות או תנודות שליליות בדירוג האשראי. כמו כן, אם בדיקת השמאי בנכס העלתה בעיות לא צפויות במבנה, בתשתית או בערך הנכס, הבנק עלול לשקול מחדש את האישור העקרוני שנתן מלכתחילה. ייתכן גם שהאישור העקרוני ניתן בהתבסס על מידע חלקי או על מידע לא מדויק שהועבר לבנק, ובדיקות נוספות העלו חוסר התאמה. ולכן כשמבקשים משכנתא חשוב מאוד לשמור על יציבות פיננסית ולשמור על שקיפות מלאה לאורך כל התהליך.

 

פירוק לגורמים – למה הבנקים מסרבים לתת משכנתאות?

סירוב משכנתא הוא תוצר של סיבות ונסיבות רבות. הינה כמה מהן:

• היסטוריית אשראי בעייתית – דירוג אשראי נמוך, קשיים בהחזר הלוואות, חובות למוסדות פיננסיים או תהליך פשיטת רגל הם אינדיקציה למועמד בעייתי ולהלוואת משכנתא בסיכון גבוה.
• הכנסה נמוכה – אם ההכנסה של מבקש המשכנתא נמוכה ואיננה מספיקה לכיסוי תשלומי ההחזר וההוצאות השוטפות, הבנק עלול לדחות את בקשתו למשכנתא.
• חוסר יציבות בתעסוקה – שינויים תכופים במצב התעסוקתי, אבטלה או מקורות הכנסה לא קבועים עלולים לגרום לסירוב הבנקים.
• בעיות בשמאות הנכס – אם שווי הנכס נמוך ממחיר הרכישה או אם מתגלות בעיות במבנה ובתשתית, הבנק עלול לסרב למשכנתא.
• הון עצמי נמוך – הון עצמי נמוך וחוסר יכולת לשלם מקדמה על הנכס עלולים לגרום לסירוב הבנק.
• חוסר איזון בין הסכום המבוקש ובין שווי הנכס – אם סכום ההלוואה המבוקש גבוה משווי הנכס, הבנק עלול לסרב למשכנתא.
• סוג נכס – נכסים שאינם עומדים בתקני בנייה או נמצאים באזורים בעייתיים, אינם מתאימים להלוואת משכנתא.
• ערבים בעייתיים – אם המצב הפיננסי של הערבים איננו יציב, הבנק עלול לסרב למשכנתא.
• דרישות רגולטוריות – אם הפרופיל הפיננסי של מבקש המשכנתא איננו מתאים לדרישות הרגולטוריות שהבנק כפוף אליהן, הבנק עלול לסרב למשכנתא.
• מידע חלקי או שגוי – העברת מידע חלקי או שגוי לבנק תתגלה בתהליך האימות ותגרום לדחיית הבקשה.
• הרחבת יתר של קווי אשראי – הקצאת יתר של אשראי מעידה על מועמד בסיכון גבוה וגורמת לסירוב למשכנתא.
• עיקולים קודמים – עיקול קודם של נכסים עלול לעורר חשש לגבי יכולת המועמד לנהל את המשכנתא שלו בהצלחה.
• נכסים למגורים – בנקים מעדיפים לתת משכנתא למועמדים שעתידים להתגורר בנכס. אם המועמדים מתכוונים להשתמש בנכס לצרכים אחרים, הבנק עלול לדחות את בקשתם.
• הגבלות גיל – אם תקופת ההחזר משתרעת מעבר לגיל הפרישה של המועמדים, הבנק עלול לסרב לבקשתם.
• היסטוריית רישום לקויה בנכס – אם לנכס יש היסטוריית רישום לקויה או מחלוקות משפטיות, הבנק עלול לסרב לבקשה למשכנתא.
• תנאי שוק שליליים – בתקופות של קשיים כלכליים או של מיתון בשוק הדיור הבנקים עלולים להחמיר את הדרישות להלוואות משכנתא ולהיות בררנים בתהליך אישור המשכנתאות.

 

מצב פיננסי בעייתי, דרישות רגולטוריות או היסטוריית רישום מפוקפקת בנכס עלולים לגרום לסירוב הבנקים למשכנתא. למרות זאת משכנתא למסורבי בנקים איננה בלתי אפשרית. יועצי משכנתאות מומחים ממליצים לא לוותר לאחר סירוב ולהמשיך לחפש פתרונות חלופיים.

 

התעמקות בתהליך הסירוב – שיקולים ותובנות

נכון, לא פשוט לקבל סירוב מהבנק להלוואת משכנתא, ויש סיבות לסירוב משכנתא שנראות מוחלטות וסופיות. אך גם לאחר סירוב משכנתא שום דבר איננו סופי. מהסירוב של הבנק אפשר לקבל תובנות מועילות ולהסיק מסקנות חשובות על הקריטריונים השונים להלוואות משכנתא בכל המוסדות הפיננסיים, על הדרישות המשתנות של שוק הדיור ועל הפתרונות החלופיים להגשמת חלום הבית חרף הקשיים הכלכליים. הינה כמה תובנות שאפשר למנף להצלחה בהמשך הדרך:

• הערכה מחדש של המצב הפיננסי האישי – סירוב משכנתא הוא הזדמנות לבחון את היסטוריית האשראי האישית ולשפר אותה.
• צמצום סיכונים – לבנקים יש אחריות להעריך סיכונים ולנהל אותם. אחריות זאת יכולה לבוא לידי ביטוי בסירוב למשכנתא. מסורבי משכנתא צרכים להבין שאין לבנק שום דבר אישי נגדם; הבנק כפוף לדרישות רגולטוריות ולנהלים מחמירים ונדרש לצמצם סיכונים בכל הזדמנות.
• הערכת הנכס – אם הסירוב נובע מבעיות בנכס, מבקשי המשכנתא צריכים לבחון אותו מחדש ואולי אף לחפש נכס טוב וראוי ממנו.
• תנאי שוק – בתקופות של מיתון כלכלי או של תנודות בשוק הדיור הבנקים נוקטים משנה זהירות בכל הנוגע להלוואות משכנתא. משמעות הסירוב היא שהבנק מתאים את הקריטריונים שלו לחוסר הוודאות בשוק.
• היערכות פיננסית – סירוב משכנתא הוא תמרור אזהרה למבקשי ההלוואה. הוא מורה להם להיערך היטב לפני הגשה חוזרת של בקשה למשכנתא. היערכות כלכלית כוללת מקורות הכנסה יציבים, הון עצמי ראוי וסילוק חובות קודמים.
• פתרונות חלופיים להלוואת משכנתא – סירוב הבנק יכול להוביל לבחינת מקורות חלופיים להלוואה לרבות מוסדות חוץ־בנקאיים כמו חברות אשראי או חברות ביטוח שמציעים הלוואות משכנתא בתנאים מקילים.
• ייעוץ משכנתאות – ייעוץ של אנשי מקצוע יכול לעזור למבקשי המשכנתא לשפר את הפרופיל הפיננסי שלהם ולמצוא אמצעי מימון חלופיים להגשמת חלום הבית.
• סבלנות והתמדה – סירוב עלול להיות מאכזב, אך חשוב להבין שהוא איננו סוף פסוק, ואפשר להסיר את החסמים והמגבלות עם קצת מאמץ, הדרכה והכוונה. סירוב מהבנק מחייב שינוי חשיבה, זהירות פיננסית והיערכות יסודית. סירוב הוא הזדמנות ללמוד, להסתגל ולחפש דרכים חלופיות יעילות ומתאימות יותר להגשים את חלום הבית.

 

פתרונות למסורבי משכנתא

כן, גם למסורבי משכנתא יש פתרונות

למרות האכזבה מהודעת הסירוב כל פתרון למסורבי משכנתא יכול לקדם אותם בדרך להגשמת חלום הבית. אפשר לראות בסירוב כזרז לשיפור ההתנהלות הפיננסית, לתכנון אסטרטגי ולחיפוש יזום וממוקד אחר פתרונות מימון חלופיים. יועצי משכנתאות מנוסים הם חלק בלתי נפרד מהתהליך למציאת פתרונות מימון חלופיים, והרבה פעמים הם גם הדבר הנכון בזמן הנכון למסורבי משכנתא שלא מוכנים לוותר.

 

להבין את ה־BDI

כדי להבין את הסיבות לסירוב הבנק למשכנתא צריך להבין מה זה דוח  BDI.

BDI (BACK END DEBT TO INCOME) הוא היחס בין תשלומי ההחזר החודשיים ובין ההכנסה החודשית של מבקש המשכנתא. אם שיעור תשלומי ההחזר עולה על שיעור ההכנסה החודשית של מבקש המשכנתא, נוצר חוסר איזון ב־BDI. חוסר האיזון הזה מעורר חששות לגבי היכולת של מבקש המשכנתא לנהל את הפיננסים שלו בד בבד לניהול המשכנתא. סירוב משכנתא על רקע BDI מגן גם על המוסד הבנקאי וגם על מבקש המשכנתא ועוזר לו לבחון את יכולותיו הפיננסיות ולהיערך למשכנתא בהתאם.

 

הכה את המומחה – ייעוץ משכנתאות למסורבים

יועצי משכנתאות יכולים לתת ייעוץ משכנתא למסורבים ולמצוא פתרונות מתאימים שיעזרו להם להתגבר על הקשיים הפיננסיים ולהגשים את חלום הבית. למה חשוב להיוועץ במומחים? כיוון שיועצי משכנתאות מבינים חיים ונושמים את עולם המשכנתאות, ופעמים רבות הם המוצא האחרון של משכנתא למסורבי משכנתא. איך הם עושים את זה? הם מנתחים את המצב הפיננסי של המסורבים, מעריכים את הסיבות לסירוב ומגבשים אסטרטגיות יעילות לחידוש המשא והמתן עם המוסדות הבנקאיים, לשינוי תנאי ההלוואה או לאיתור מקורות מימון חדשים.

 

איך להגיש בקשה למשכנתא ולהצליח?

שיפור הפרופיל הפיננסי – ניהול חובות ותיקון אשראי

כדי להגיש בקשה למשכנתא ולהצליח צריך לחזק את הפרופיל הפיננסי בתהליך אסטרטגי מחושב ומדויק. יש להתחיל בבדיקה קפדנית של היסטוריית האשראי ולהתמקד בבעיות שעלו וצפו לאורך השנים; יש לשלם חשבונות בזמן, לצמצם יתרות בכרטיסי אשראי ולהימנע מפתיחת קווי אשראי חדשים. כל הפעולות הללו יכולות לשפר את דירוג האשראי שלכם בהדרגה. בד בבד עליכם לנהל חובות בזהירות ובתבונה, לאחד הלוואות ולגבש תקציב שמוכיח אחריות פיננסית. כמו כן, מומלץ לחסוך כספים למקדמה ראויה ולשפר את ה־BDI. מומלץ לשוחח עם יועץ משכנתאות ולקבל ייעוץ מקצועי כדי לשפר את המצב הפיננסי. מאמץ אינטנסיבי לשיפור היסטוריית האשראי, לניהול נבון של חובות ולהפגנת יציבות פיננסית יעזור לכם להוכיח את יכולתכם למוסדות הבנקאיים ולקבל משכנתא בבנק או משכנתא חוץ בנקאית למסורבים ביעילות ובקלות.

 

לבנות קייס חזק – לשפר את מקורות ההכנסה ולהוכיח יציבות

כדי לבנות קייס חזק ומשכנע צריך לעשות ולא רק לדבר. אז איך עוברים לעשייה יעילה? מגוונים את מקורות ההכנסה; בוחנים הזדמנויות לפרילנסינג או לעבודה נוספת במשרה חלקית כדי לשפר את ההכנסות החודשיות; יש להוכיח היסטוריית תעסוקה עקבית ולהפגין יציבות במקום העבודה; יש לשאוף לפיתוח מקצועי ולהגדיל את יכולת ההשתכרות; יש לגבש תקציב מחמיר ולעמוד בו בהתמדה; יש לתכנן את החסכונות ולהתכונן לנסיבות בלתי צפויות; יש להפחית חובות ולאזן ביניהם ובין ההכנסות החודשיות; ויש להציג את כל המאמצים היזומים הללו לבנק כדי להדגים התנהלות פיננסית אחראית ולהגדיל את הסיכוי לאישור המשכנתא.

 

להכין את הנכס – להבטיח שמאות חיובית וביטחונות ראויים

לא רק הפרופיל הפיננסי דרוש לאישור המשכנתא אלא גם הנכס. איך מכינים את הנכס לאישור משכנתא? מבטיחים שמאות חיובית ומבססים את הנכס כבטוחה ראויה. מתחילים בבדיקה קפדנית של הנכס לאיתור בעיות במבנה או בתשתית ודואגים לתקן אותן. משפרים את חזות הנכס באמצעות תיקון ליקויי תחזוקה, צביעה וגינון; מתעדים את עבודות התחזוקה והשיפוץ; מתייעצים עם סוכני נדל"ן או שמאי מקרקעין לגבי תנודות בשוק הנדל"ן המקומי ולגבי נכסים דומים באזור; מעבירים לבנק מידע מדויק ועדכני על הנכס ועל מצבו; מכינים את הנכס ומתאימים אותו לסטנדרטים המקובלים בשוק ומבססים אותו כבטוחה הולמת לבנק. ולבסוף – משתפים פעולה עם דרישות הבנק ושומרים על שקיפות מלאה לכל אורך התהליך.

 

פתרונות משכנתא מיוחדים

גישות מתאימות למסורבי משכנתא – מה התפקיד של מלווים מיוחדים?

כבר הבנו שסירוב משכנתא הוא לא סוף פסוק. אפשר וצריך לאמץ גישות אחרות טובות יותר שמתאימות למסורבי משכנתא. אחת מהגישות המיוחדות הרווחות בשוק הלוואות המשכנתא היא עבודה עם מלווים מיוחדים. מלווים מיוחדים, המכונים גם מלווים אלטרנטיבים, פותרים נסיבות פיננסיות מיוחדות ומציעים הלוואות בתנאים נוחים וגמישים בהרבה מאלה של הבנקים. המלווים המיוחדים מעריכים את הנתונים של מבקשי המשכנתא בהתבסס על קשת רחבה יותר של גורמים ובהתחשב במצבים ייחודיים כמו עבודה עצמאית, דירוג אשראי נמוך או מקורות הכנסה לא סדירים. מלווים מיוחדים עוזרים למסורבי משכנתא לנצל את החוזקות שלהם ולמנף את הנסיבות הייחודיות שלהם בדרך להגשמת חלום הבית.

 

אפשרויות משכנתא לא קונבנציונליות

אפשרויות משכנתא לא קונבנציונליות – לרבות הלוואות חוץ־בנקאיות אך לא רק – הן חלופה חשובה למסורבי משכנתא בעלי פרופיל פיננסי מאתגר. הלוואות חוץ־בנקאיות ניתנות במוסדות פיננסיים פרטיים כמו חברות אשראי, חברות ביטוח או חברות מימון, ולעיתים קרובות דווקא מוסדות אלה מתאימים יותר למבקשי משכנתא שמתקשים לעמוד בקריטריונים המחמירים של המוסדות הבנקאיים. פתרונות משכנתא לא קונבנציונליים כוללים גמישות בדרישות האשראי ואישור מהיר של הלוואות. עם זאת, הלוואות חוץ־בנקאיות נושאות בדרך כלל ריביות גבוהות שמכסות את הסיכון המוגבר של המוסד המממן, אך הן חבל הצלה של ממש למסורבי משכנתא בהעדר פתרונות אחרים.

 

תוכניות ממשלתיות לגישור על פערי הסירוב

יש תוכניות ממשלתיות שונות שעוזרות למסורבי משכנתא לגשר על פערי הסירוב ולהגשים את חלום הבית. כדי להגיש מועמדות לתוכנית מימון ממשלתית יש לעמוד בקריטריונים מיוחדים. קריטריונים אלה מפורסמים במשרדי ממשלה כמו משרד הבינוי והשיכון, מוקד סיוע במשכנתא לקשישים ולאנשים עם מוגבלויות, הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, שירות ייעוץ לאזרח וכן בעמותות ובארגונים נוספים כמו בזכות, הל"ב, עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל, הקליניקה לזכויות דיור, הקליניקה למיסוי מוניציפלי וקול רבני לזכויות אדם. שיעור הסיוע בתוכניות הממשלתיות נקבע לפי שיטת ניקוד מיוחדת. ככל שהמועמדים למשכנתא צוברים ניקוד גבוה יותר, שיעור הסיוע שיקבלו יהיה גבוה יותר.

 

לקבל משכנתא לאחר סירוב

להגיש בקשה חוזרת למשכנתא

כדי להגיש בקשה חוזרת למשכנתא יש להיערך כראוי ולאמץ גישה מעשית והתנהלות נבונה. לאחר ששיפרתם את הפרופיל הפיננסי שלכם, הגדלתם מקורות ההכנסה ולמדתם לנהל את החובות שלכם בחוכמה, עליכם להגיש בחינה חוזרת של הבקשה הקודמת למשכנתא, לתקן את כל הטעון תיקון ולמלא פרטים חדשים במדויק. כדי לייעל את התהליך ולקצר אותו בקשו עזרה מיועצי המשכנתאות שלכם והסתייעו בניסיון ובתובנות שלהם. בקשה חוזרת ערוכה ומקיפה תעזור לכם להתגבר על משוכות העבר ולמצב את עצמכם בעמדה טובה יותר בבנק.

 

לקבל עזרה מקצועית – שתפו את מומחי המשכנתאות שלכם בדרך להצלחה

רוצים להגיש בקשה משופרת ואיכותית למשכנתא? אל תעשו את זה לבד. שתפו את מומחי המשכנתאות שלכם בתהליך והבטיחו את הדרך שלכם להצלחה. גם אם כרגע חלום הבית נראה רחוק, הוא קרוב יותר ממה שאתם חושבים; הוא נמצא בהישג ידיכם, וכל שעליכם לעשות הוא להגיש בקשה מבוססת ואמינה למשכנתא, לגלות אחריות פיננסית אישית ולהראות יכולת לנהל את המשכנתא היטב.

 

הדרך קדימה – אסטרטגיות ושיקולים

מסירוב לאישור – איך לנווט את מסע המשכנתא

קיבלתם אישור למשכנתא? בשעה טובה. כעת תוכלו להוציא את חלום הבית מן הכוח אל הפועל, אך זכרו שעליכם להמשיך ולהוכיח התנהלות פיננסית נבונה ואחראית לכל אורך הדרך. שמרו על משמעת פיננסית; הימנעו מחריגות בפרופיל האשראי שלכם; שמרו על קשר עם יועץ המשכנתאות שלכם וודאו שאתם מבינים את לוח הסילוקין ואת המבנה שלו. אם הצלחתם לקבל אישור למשכנתא סימן שעליתם על דרך המלך ואתם נמצאים במסלול הפיננסי הנכון והמתאים לכם. כעת התקדמו באחריות ובנחישות ופתחו את הפרק החדש והמרגש ביותר בחייכם.

 

עתיד המשכנתא שלכם – תכנון ליציבות פיננסית

עתיד המשכנתא שלכם נתון בידיכם. משקיבלתם אותה, אתם אחראים עליה וצריכים לנהל אותה ולשלב אותה בתמהיל ההוצאות של משק הבית שלכם. תכנון ליציבות פיננסית הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך; הוא נחוץ כדי להבטיח עמידה בתשלומי ההחזר וסילוק החוב בזמן וללא דופי. בניגוד לדעה הרווחת, קבלת משכנתא הוא לא סוף אלא התחלה של תהליך; אומנם תהליך מרגש, אך אחריות רבה בצידו. רוצים להצדיק את האמון שהבנק נותן בכם? שמרו על קשר איתנו, הצוות של לוגין פייננס, יועצי המשכנתאות שלכם. יחד נתכנן את העתיד הפיננסי שלכם וננהל את המשכנתא שלכם כראוי. למה? כי המשכנתא שלכם שווה את זה; וגם אתם.